【離婚と家の問題】住宅ローンが残っている場合の財産分与と注意点
離婚時の財産分与において、最も大きな問題となるのが「家（不動産）」です。 特に、住宅ローンがまだ残っている場合、「誰が住むのか」「誰がローンを払うのか」「名義はどうなるのか」など、決めるべきことが非常に多く、複雑です。
このページでは、住宅ローンが残っている家を財産分与する際の基本的な考え方と、3つのパターン別の対処法、そして絶対に知っておくべき注意点について解説します。
1. 最初に確認すべきこと：家の価値とローン残高
まず最初にやるべきことは、家（不動産）の「現在の価値（時価）」と「住宅ローンの残高」を調べることです。
・A：家の価値 ＞ ローン残高 （アンダーローン）
・B：家の価値 ＜ ローン残高 （オーバーローン）
このどちらの状態にあるかで、財産分与の方法が根本的に変わります。 家の価値は、不動産会社に査定を依頼して調べます。ローン残高は、金融機関から送付される返済予定表や残高証明書で確認できます。
2.「A：家の価値 ＞ ローン残高」の場合 (アンダーローン)
これは、家を今売却すれば、ローンを完済しても手元にお金が残る（プラスの財産になる）状態です。 この「手元に残るお金（＝家の価値 − ローン残高）」が財産分与の対象となります。
この場合の選択肢は、主に以下の2つです。
1. 家を売却して、利益を分ける
最も公平でトラブルが少ない方法です。 家を売却したお金でローンをすべて返済し、残った利益（例：3000万円で売れ、ローン残高が2000万円なら、利益は1000万円）を財産分与の「2分の1ルール」に従って分けます（この例なら500万円ずつ）。
2. どちらか一方が住み続け、相手にお金を払う
例えば、妻と子どもが家に住み続ける場合、妻は夫に対して、利益の半分（この例なら500万円）を「代償金」として現金で支払う必要があります。 ただし、妻にそれだけの現金を支払う資力がない場合、この方法は現実的に難しいケースも多いです。
3.「B：家の価値 ＜ ローン残高」の場合 (オーバーローン)
これは、家を今売却してもローンを返しきれず、借金だけが残ってしまう（マイナスの財産になる）状態です。 日本の多くのケースはこちらに該当するとも言われています。
この場合、家に資産価値は無いため、財産分与の対象にはなりません（分けるべきプラスの財産がない）。 問題は「残ったローンをどうするか」になります。
1. 家を売却して、残ったローンを返済する
家を売却し、それでも残った借金（例：2000万円で売れたが、ローン残高が2500万円なら、残債は500万円）を、夫婦で話し合って返済していく方法です。
2. どちらか一方が住み続け、ローンも払い続ける
例えば、家の名義もローン名義も夫のまま、夫が家を出ていき、妻と子どもが住み続けるケースです。 この場合、夫がローンを支払い続けることが前提となりますが、これには大きなリスクが伴います（後述します）。
4. 最大の注意点：「家の名義」と「ローンの名義」
住宅ローンの問題で絶対に知っておくべき重要な注意点があります。 それは、「家の名義（所有権）」と「ローンの名義（債務者）」は別物であり、ローンの名義は銀行の承諾なしに絶対に変更できないということです。
「家の名義」は変更できるが…
例えば、「夫名義の家を、財産分与で妻名義に変更する」こと自体は、法務局で手続き（登記）すれば可能です。
「ローンの名義」は変更できない
しかし、家の名義を妻に変えたからといって、ローンの名義（債務者）まで自動的に妻に変わるわけではありません。 ローンの名義は夫のままです。銀行（債権者）は、「夫の信用力」を審査してお金を貸しているため、収入が少ない（あるいは無い）妻に名義を変更することを、まず承諾しません。
5. よくあるトラブルとリスク
この「名義」の問題を理解していないと、以下のような最悪の事態を招きます。
トラブル例： 「家は妻に譲る。ローンは夫が払い続ける」と口約束して離婚した。 ↓ 数年後、夫がローンを滞納した。 ↓ 銀行は、ローンの名義人である夫に請求しますが、それでも支払われない場合、家を差し押さえて競売（きょうばい）にかけてしまいます。 ↓ その結果、住んでいた妻と子どもは、家を強制的に追い出されてしまいます。
たとえ家の名義が妻になっていても、ローン（抵当権）が残っている限り、このリスクは消えません。
まとめ：家の問題は必ず専門家に相談を
このように、住宅ローンが残っている家の財産分与は非常に複雑で、リスクも大きいです。 特にオーバーローンの場合や、どちらかが住み続ける場合は、安易に口約束で決めず、以下の点を徹底しましょう。
- 必ず金融機関（銀行）に相談する
- 弁護士や司法書士、不動産会社など専門家の助けを借りる
- 合意した内容は、必ず強制執行力のある「公正証書」に残す
→ 詳しくは「専門家を探す」カテゴリで解説します。 → 決まった内容は「離婚協議書・公正証書の作り方」で確認しましょう。
